Immobilienübertragung

WW+KN bietet Ihnen optimale Unterstützung bei der Immobilienübertragung.

Erbschaft- und Schenkungsteuer auf Immobilien & Grundbesitz

Die erbschaftsteuerlichen und bewertungsrechtlichen Vorschriften zur Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer für Wohnungen, Häuser und andere Immobilien wurden infolge der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts in den letzten Jahren außerordentlich komplex. 

Familienwohnheim in vielen Fällen steuerfrei

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen eigengenutzten und anderen Immobilien. Bei eigengenutzten Immobilien kann die Übertragung des sogenannten „Familienwohnheims“ auf den Ehepartner oder die Kinder in vielen Fällen steuerfrei erfolgen. Bei allen anderen Immobilien greifen allerdings diffizile Bewertungsregelungen, die in nicht wenigen Fällen zu über den Verkehrswerten liegenden Bewertungen führen.

Unterschiedliche Bewertungsverfahren für Grundbesitz

Grundbesitz wird für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich mit dem Verkehrswert herangezogen. Zur Ermittlung des Verkehrswerts gibt der Gesetzgeber je nach Grundstücksart bestimmte Bewertungsverfahren vor:

  • Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren ist bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungs- und Teileigentum heranzuziehen. Dabei wird der Wert aus Verkäufen von „vergleichbaren“ Objekten abgeleitet.
  • Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren ist bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und Grundstücken mit gemischter Nutzung anzuwenden. Die Bewertung erfolgt dabei auf Basis der erzielten Jahresnettomieten, wobei bestimmte Zu- und Abschläge zu berücksichtigen sind.
  • Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren kommt bei allen „sonstigen“ Grundstücken zum Tragen. Darüber hinaus ist es anzuwenden, wenn bei Wohnungs- und Teileigentum sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern kein Vergleichswert ermittelbar oder bei Geschäfts- und gemischten Grundstücken keine übliche Miete vorhanden ist. Beim Sachwertverfahren werden die Regelherstellungskosten des Gebäudes, abzüglich einer Alterswertminderung, zur Bewertung herangezogen.
  • Unbebaute Grundstücke: Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert bewertet. Sonderregelungen gibt es für Bauerwartungsland, Brutto- und Nettorohbauland.

Oftmals Verkehrswertgutachten deutlich günstiger

Die pauschalierten Bewertungsverfahren der Finanzverwaltung führen in mittlerweile nicht wenigen Fällen dazu, dass es bei der Wertermittlung zu deutlich über dem Verkehrswert liegenden Ansätzen kommt. Der Gesetzgeber hat dabei dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit offengelassen, durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens einen tatsächlich niedrigeren Verkehrswert als Bewertungsmaßstab für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nachzuweisen. Steuerpflichtige scheuen dabei häufig die hohen Kosten für ein Sachverständigengutachten, wobei die Kosten in den meisten Fällen durch niedrigere Steuerzahlungen mehr als kompensiert werden.

WW+KN unterstützt bei der komplexen Bewertungsmaterie

Schon vor der Übertragung von Immobilien bietet WW+KN Unterstützung bei der Erstellung von fundierten Planungsrechnungen zur Bewertung der Grundstücke. Diese Planungsrechnungen sind dann Grundlage für eine Erbschaft- und Schenkungsteuerprognose. Darüber hinaus kann auf Basis der Planungen überlegt werden, ob gegebenenfalls Sondertatbestände (beispielsweise mit der Immobilie vermietete Möbel) im Rahmen von Bewertungsabschlägen zu berücksichtigen sind oder ob die Einholung eines Verkehrswertgutachtens zum Nachweis eines niedrigeren Wertansatzes wirtschaftlich sinnvoll erscheint.

Absicherungsmöglichkeiten bei Immobilien

Bei der Übertragung von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder auch bei der testamentarischen Regelung betreffend Grundstücken sind verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten denkbar, wie sich der Übergeber selbst absichern kann oder Absicherungen zugunsten seines Ehepartners oder anderer Personen herbeiführen kann. Dabei sind nachstehend nur einige Punkte genannt, die als Optionen denkbar sind:

  • Widerrufsvorbehalte: Im Übergabevertrag von Immobilien sollten bei der vorweggenommenen Erbfolge unbedingt Regelungen zugunsten des Erblassers enthalten sein, dass dieser die Schenkung widerrufen kann, wenn der Beschenkte beispielsweise der Drogen-, Alkohol- oder Spielsucht verfällt, einer problematischen Sekte beitritt, selbst nicht mehr handlungsfähig ist oder über sein Vermögen die Insolvenz eröffnet wird. Denkbar sind auch Widerrufsvorbehalte für den Fall, dass Erbschaft- und Schenkungsteuer in ungeplanter Höhe anfallen sollte und damit der Bestand des übertragenen Vermögens gefährdet ist.
  • Nießbrauch: Bei vermieteten Immobilien behält sich der Übergeber häufig den Nießbrauch an den Mieteinkünften vor. Während die Substanz dann auf den Beschenkten übergeht, behält sich der Übergeber das Recht an den Erträgen vor. Angesichts steigender Lebenserwartung sollte dabei in Erwägung gezogen werden, ob nicht eine altersmäßige Begrenzung des Nießbrauchs oder ein Quotennießbrauch vereinbart wird.
  • Wohnrecht: Wird die eigengenutzte Immobilie übertragen, sollte ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht zugunsten des Übergebers vorgesehen werden. Nur wenn das Wohnrecht im Grundbuch verbrieft ist, kann der Übergeber in allen Lebenslagen darauf vertrauen, in den eigenen vier Wänden verbleiben zu können, auch wenn der Beschenkte später beispielsweise in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät.
  • Leibrente: Angesichts ständig steigender Lebenserwartung ist die Vereinbarung von Leibrenten in Übergabeverträgen in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Dennoch werden auch heute noch in einigen Fällen Leibrenten zugunsten des Übergebers vereinbart. Steuerlich ist der Nießbrauch jedoch in den meisten Fällen die günstigere und planbarere Gestaltungsvariante für den Beschenkten.

Welche Absicherungsstrategie für Sie die richtige ist, hängt von ihren persönlichen Lebensumständen, ihrem Alter und ihren Vermögenswerten ab. WW+KN kann Sie dabei professionell beraten und in Zusammenarbeit mit einem Notar die für Sie beste Strategie erarbeiten.