Beratertipp der Kanzlei Baker Tilly: Gestaltungsmöglichkeit rund um Betriebsgrundstücke
Betriebsimmobilien gehören im Mittelstand oft zu den wertvollsten Vermögensbestandteilen. Werkstätten, Lager oder Bürogebäude sind über Jahre gewachsen und werden oft noch direkt von der operativen GmbH gehalten. Spätestens bei Nachfolge, Verkauf oder Umstrukturierung stellt sich jedoch die Frage, ob die Immobilie im Unternehmen bleiben oder in eine separate Gesellschaft überführt werden soll. Eine durchdachte Strukturierung kann steuerliche Vorteile und Haftungsschutz bieten.
„Gerade im Mittelstand wird die Bedeutung der richtigen Immobilienstruktur häufig unterschätzt. Sie entscheidet im Ernstfall darüber, ob Vermögen geschützt bleibt oder Teil einer Haftungsmasse wird“, sagt Diplom-Finanzwirt Matthias Winkler, Steuerberater und Partner im Regensburger Büro der multidisziplinären Kanzlei Baker Tilly.
Haftungsrisiken reduzieren
Die Trennung zwischen operativem Geschäft und Immobilienbesitz sollte heute Standard sein. Durch den Verbleib der Betriebsimmobilie beim Eigentümer oder die Überführung des Grundstücks in eine eigene Gesellschaft lässt sich das Risiko aus dem operativen Geschäft abgrenzen. Die Betriebs-GmbH mietet die Immobilie an, der Eigentümer bleibt über die Besitzgesellschaft wirtschaftlich beteiligt, was als klassische Betriebsaufspaltung die Haftungsrisiken reduziert.
Bei einer Unternehmensnachfolge oder einem Verkauf kann die Immobilie bei entsprechender Gestaltung im Eigentum des Inhabers oder der Familie bleiben, während das operative Geschäft übertragen wird. Das schafft Sicherheit und Flexibilität für den Übergeber bzw. Verkäufer und für künftige Generationen.
Liquidität gezielt schonen
Wer ein Betriebsgrundstück verkauft, kann die steuerliche Belastung über eine § 6b-Rücklage abfedern. Wenn der Erlös innerhalb definierter Fristen in ein neues Wirtschaftsgut reinvestiert wird, muss der daraus resultierende Gewinn nicht sofort versteuert werden.
Ein weiteres Gestaltungsmittel ist die sogenannte Immobilien-GmbH. Beschränkt sich ihre Tätigkeit ausschließlich auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes, kann sie die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nutzen. Damit entfällt im Regelfall die Gewerbesteuer auf Mieterträge, was einen erheblichen Vorteil darstellt, insbesondere bei langfristiger Vermietung innerhalb einer Unternehmensgruppe oder an Dritte. Voraussetzung hierfür ist eine klare Trennung vom operativen Geschäft, um die steuerliche Begünstigung nicht zu gefährden.
In vielen Familienunternehmen befinden sich Immobilien im Sonderbetriebsvermögen einer Personengesellschaft. Auch hier kann eine Überführung in eine gewerblich geprägte Besitzgesellschaft sinnvoll sein, um etwaige Entnahmefiktionsrisiken zu reduzieren.
Stabilität durch Struktur
Bei einer Betriebsaufgabe oder dem Verkauf einer Personenfirma sollte die Entnahme des Grundstücks ins Privatvermögen sorgfältig geplant werden. Unternehmer über 55 Jahre können unter bestimmten Voraussetzungen den halben Steuersatz nach § 34 Abs. 3 EStG nutzen. Zwar führt die Entnahme regelmäßig zu einem Steuerabfluss, wird aber häufig gewählt, wenn die Struktur vereinfacht oder das Grundstück künftig privat genutzt werden soll.
Die richtige Gestaltung der Immobilienstruktur ist ein zentraler Baustein strategischer Unternehmensplanung. „Wer frühzeitig plant, kann steuerliche Vorteile sichern, Risiken vermeiden und den langfristigen Werterhalt seines Unternehmens stärken. Eine enge Abstimmung mit dem steuerlichen Berater ist dabei entscheidend“, so Winkler.
(Quelle: Baker Tilly Steuerberatungsgesellschaft mbH, Regensburg/München, www.bakertilly.de)
