Beratertipp der Kanzlei Baker Tilly: Betriebsimmobilien steuerlich strukturieren
Nicht immer will der Käufer eines Unternehmens das Betriebsgebäude mit übernehmen. Umgekehrt besteht bei familieninterner Nachfolge häufig der Wunsch, die Immobilie beim Übergeber zu behalten, beispielsweise zur Vermietung oder Vermögenssicherung. In beiden Fällen stellt sich jedoch ein Problem dar: Die Immobilie ist eng mit dem Betrieb verknüpft und steuerlich betrachtet Teil des Betriebsvermögens.
„Die steuerliche Trennung einer Immobilie vom Unternehmen führt in der Regel zur Entnahme, womit sogenannte stille Reserven aufgedeckt werden. Diese müssen sofort versteuert werden, ohne dass dafür ein Verkaufserlös zufließt“, sagt Diplom-Finanzwirt Matthias Winkler, Steuerberater und Partner im Regensburger Büro der multidisziplinären Kanzlei Baker Tilly. „Das bedeutet eine meist hohe Steuerzahlung ohne Liquidität, was es zu vermeiden gilt“, warnt Winkler.
Übertragung klug gestalten
In vielen Familienunternehmen finden sich derart typische Strukturen: Die Immobilie befindet sich im Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens, als Sonderbetriebsvermögen bei einer Personengesellschaft (z. B. GbR, OHG, GmbH & Co. KG) oder im Rahmen einer Betriebsaufspaltung zwischen einem Gesellschafter und einer operativen GmbH. In all diesen Fällen führt die Trennung der Immobilie vom operativen Geschäft – etwa bei Übergabe oder Verkauf – zur Aufdeckung der Differenz zwischen Buchwert und Marktwert („stille Reserven“) mit entsprechender Steuerbelastung.
Winkler verweist auf einen möglichen Ausweg: die steuerneutrale Übertragung der Immobilie in eine neu gegründete, gewerblich geprägte GmbH & Co. KG. Dabei kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Überführung zu Buchwerten nach § 6 Abs. 5 EStG erfolgen. „So bleibt die Immobilie im Betriebsvermögen, wird jedoch aus dem operativen Betrieb herausgelöst und kann separat gehalten oder vermietet werden. Wichtig ist hierbei, dass wirtschaftliche Einheit und gewerblicher Charakter erhalten bleiben“, erklärt der Experte für Unternehmenssteuerrecht.
Kommt es hingegen zu einem entgeltlichen Verkauf oder zur vollständigen Aufgabe des Betriebs, kann unter engen Voraussetzungen einmalig der ermäßigte Steuersatz nach § 34 Abs. 3 EStG genutzt werden. Dieser ist jedoch auf einen Gewinn von 5 Millionen Euro begrenzt und setzt voraus, dass der Unternehmer bereits das 55. Lebensjahr vollendet hat oder dauernd berufsunfähig ist.
Steuern reduzieren
Die Entscheidung, wie mit der Immobilie umzugehen ist, gehört laut Winker daher frühzeitig in den Fokus jeder strukturellen Nachfolgelösung und nicht erst an deren Ende.
So sollte gerade bei familieninternen Nachfolgen die steuerliche Strukturierung der Immobilien beizeiten mit steuerlichen und rechtlichen Beratern abgestimmt werden, um ungute Überraschungen bei Betriebsprüfungen oder späteren Veräußerungen zu vermeiden. Eine sorgfältige Planung kann nicht nur Steuerbelastungen reduzieren, sondern auch Klarheit über die zukünftige Rolle der Immobilie schaffen – sei es als Kapitalanlage, Altersvorsorge oder Betriebsstandort. Auch die Möglichkeit einer späteren Vermietung sollte dabei vertraglich klar geregelt sein.
In der Praxis kommt es jedoch häufig zu Problemen, etwa wenn Immobilien ohne steuerliche Beratung übertragen oder in eine neue Gesellschaft eingebracht werden, ohne die Voraussetzungen für die Buchwertfortführung zu erfüllen.
(Quelle: Baker Tilly Steuerberatungsgesellschaft mbH, Regensburg/München, www.bakertilly.de)
