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Steuern sparen mit dem „Immobilien-Step-up“

02. März 2022 /

Beratertipp der Steuerkanzlei WW+KN / Abschreibungsvolumen für Bestandsimmobilien

„Bei langjährigen Bestandsimmobilien im Privatvermögen kann durch die Überführung in eine GmbH häufig zusätzliches Abschreibungsvolumen generiert werden“, sagt Diplom-Finanzwirt Matthias Winkler, Steuerberater und Geschäftsführer bei der Regensburger Steuerberatungsgesellschaft WW+KN. Die deutlichen Wertsteigerungen bei Immobilien werfen in den vergangenen Jahren immer wieder die Frage auf, wie diese Erhöhungen bei Bestandsobjekten durch Investoren steuerlich genutzt werden können.

Während der Grund und Boden einer Immobilie nicht abschreibungsfähig ist, kann der Investor für vermietete Objekte eine Abschreibung für das Gebäude für steuerliche Zwecke geltend machen. Die Abschreibung ist dabei auf die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes begrenzt. Befinden sich Bestandsimmobilien lange im Privatvermögen, können die Abschreibungen in Relation zu den Mieteinnahmen sehr niedrig ausfallen oder sogar ganz auslaufen. Mangels Abschreibungspotential führt das in der Regel  zu hohen Einkommensteuerzahlungen für die Vermietungseinkünfte im Privatvermögen.

Verkauf an eigene GmbH

Eine Gestaltungsmöglichkeit kann hierbei der sogenannte „Immobilien-Step-up“ sein. Die Immobilie wird dabei aus dem Privatvermögen in eine „eigene“ GmbH des Eigentümers überführt. Die Vermietung läuft in der GmbH gleichzeitig unverändert weiter.

Entscheidend ist, dass der Eigentümer die Immobilie schon mehr als zehn Jahre im Privatvermögen hält. In diesem Fall kann er die Immobilie steuerfrei zum Verkehrswert an eine GmbH veräußern. Durch den Erwerb fallen bei der GmbH Anschaffungskosten an, die auf das Gebäude und den Grund und Boden aufzuteilen sind. „Somit ist es möglich, die auf diese Weise erhöhten Gebäudeanschaffungskosten auf GmbH-Ebene abzuschreiben. Sie mindern so die laufenden Mieteinnahmen, womit sich das zu versteuernde Ergebnis entsprechend reduziert“, erklärt Winkler. Schließlich wird das Abschreibungsvolumen aus den Wertsteigerungen durch den Verkauf angehoben, weshalb man hier vom „Step-up“ spricht.

Vorteilhaft ist der Verkauf an die eigene GmbH vor allem dann, wenn es sich bei dieser um eine „Immobilien-GmbH“ handelt, für die die Gewerbesteuerkürzung für Immobilienerträge in Anspruch genommen werden kann und bei welcher die Effektivbesteuerung von Gewinnen nur bei 15,825 % liegt. Um eine vermögensverwaltende „Immobilien-GmbH“ handelt es sich, wenn diese im Wesentlichen nur eigene Immobilien verwaltet und sonst keiner operativen Tätigkeit nachgeht.

Nachteile abwägen

Dennoch ist der Verkauf einer Bestandsimmobilie an eine eigene GmbH auch mit Nachteilen verbunden. So sind Grundstücksverkäufe auf GmbH-Ebene stets steuerpflichtig, auch nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren. Weiter fallen beim Verkauf der Immobilie aus dem Privatvermögen an die GmbH Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten an. Das alles gilt es abzuwägen, wenn eine Entscheidung über den Transfer einer Immobilie aus dem Privatvermögen in eine GmbH getroffen wird.

„Besonders geeignet ist der Immobilien-Step-up für sehr werthaltige Bestandsimmobilien, die in einem guten Bauzustand sind und bei denen ein hoher Unterschied zwischen Mieteinnahmen und Abschreibungen besteht“, so Winkler. Den Mieteinnahmen können dann auf GmbH-Ebene höhere Abschreibungen zu niedrigeren Steuersätzen gegenübergestellt werden. Daneben kann sich der Investor das Darlehen für den Verkauf der Immobilie von der GmbH quasi „steuerfrei“ zurückzahlen lassen.