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Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH

21. Februar 2022 /

Mit der Steuerkanzlei WW+KN Investments klug angehen und mehr herausholen.

„Die geringe Steuerbelastung macht eine vermögensverwaltende GmbH für Investoren beim Erwerb von ertragsstarken Immobilien sehr attraktiv“, sagt Diplom-Finanzwirt Matthias Winkler, Steuerberater und Geschäftsführer bei der Regensburger Steuerberatungsgesellschaft WW+KN.

Laufende Gewinne einer vermögensverwaltenden GmbH werden in der Regel mit 15 Prozent Körperschaftsteuer zuzüglich 5,50 Prozent Solidaritätszuschlag, also kombiniert mit 15,825 Prozent an Steuern belastet, während im Privatvermögen Steuerbelastungen von bis zu 44 bis 47 Prozent zum Tragen kommen können. Entscheidend ist dabei, dass die Gesellschaft die sogenannte „erweiterte Grundbesitzkürzung“ für Mieterträge in Anspruch nehmen kann, womit effektiv keine Gewerbesteuer anfällt.

Keine Gewerbesteuer

Von einer vermögensverwaltenden Gesellschaft spricht man, wenn diese nicht operativ am Markt auftritt, sondern ihre Tätigkeit auf die Verwaltung von eigenem Vermögen beschränkt. Bei einer Immobilien-GmbH, deren Tätigkeit sich auf die Verwaltung von eigenem Grundbesitz beschränkt, kann der Ertrag aus den Immobilien aus der Gewerbesteuer-Bemessungsgrundlage gekürzt werden. Das führt dazu, dass die Gesellschaft effektiv ohne Gewerbesteuerbelastung bleibt.

Die Inanspruchnahme der „erweiterten Grundbesitzkürzung“ bei der Gewerbesteuer unterliegt der kritischen Überprüfung durch die Finanzämter. Schon kleinere Nebentätigkeiten außerhalb der eigenen Immobilienverwaltung können zur Versagung der Grundbesitzkürzung führen. Dem folgt die Erhebung der regulären Gewerbesteuer mit in der Regel sieben bis 17 Prozent, was die Steuerbelastung auf GmbH-Ebene auf rund 23 bis 33 Prozent erhöht. „Absolut notwendig ist es deswegen, dass die Geltendmachung der „erweiterten Grundbesitzkürzung“ bei einer Immobilien-GmbH gesichert wird und über reine Immobilien hinausgehende Investments sehr genau geprüft werden“, macht Winkler klar.

Er verweist darauf, dass neben dem Vorteil der niedrigeren Besteuerung auf GmbH-Ebene teils auch höhere Abschreibungssätze genutzt werden können. „So kann es zusätzlich ein Vorteil sein, wenn man Immobilien, die mehr als zehn Jahre im Privatvermögen gehalten wurden, an die eigene Immobilien-GmbH veräußert. So können dort erhöhte Abschreibungen genutzt werden.“ Laut Winkler haben Unternehmer damit die Möglichkeit, den Kaufpreis der GmbH zu stunden und steuerneutral zu tilgen.

Schneller zu Eigenkapital

Gerade bei fremdfinanzierten Immobilienerwerben ermöglicht die niedrigere Steuerbelastung auf Ebene einer Immobilien-GmbH eine schnellere Rückzahlung von Bankdarlehen sowie den höheren Aufbau von Eigenkapital als es im Privatvermögen möglich wäre. Eine Immobilien-GmbH erfordert daher einen hohen Anteil an Thesaurierung, was bedeutet dass die Gewinne überwiegend in der GmbH verbleiben und nicht ausgeschüttet werden. Ausschüttungen aus der Immobilien-GmbH werden beim Anteilseigner regulär besteuert.

Neben den vielen Vorteilen birgt die Immobilien-GmbH aber auch einen Nachteil: Jeder Immobilienverkauf ist steuerpflichtig. Während im Privatvermögen Immobilien in der Regel nach zehn Jahren steuerfrei veräußert werden können, greift die Steuerpflicht auf GmbH-Ebene bei jedem Immobilienverkauf. Alternativ können auf GmbH-Ebene nach einer Haltedauer von mindestens sechs Jahren für Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien steuerfreie Rücklagen gebildet werden. Diese sind auf neu angeschaffte Immobilien übertragbar und verhindern damit den Anfall von Steuerzahlungen.

Langfristige Strategie

„Wichtig bei einer Immobilien-GmbH sind ein langer Anlagehorizont und der Erwerb wirklich ertragsstarker Immobilien“, so Winkler. Andernfalls drohen die Verwaltungskosten den Steuervorteil schnell zu übersteigen. Eine mögliche Alternative zur GmbH sieht Winkler in bestimmten Fällen noch in der Immobilien-Familienstiftung, welche eine Veräußerung von Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei ermöglicht, aber dabei auch den günstigen Steuersatz von 15,825 Prozent gewährt.