Was ist meine Immobilie „steuerlich“ wert?

Beratertipp der Steuerkanzlei WW+KN: Erbschaftsteuerliche Bewertung von Immobilien

„Angesichts stark steigender Immobilienpreise kommt in Familien immer häufiger die Frage auf, wie Häuser und Wohnungen für erbschaftsteuerliche Zwecke bewertet werden“, berichtet Diplom-Finanzwirt Matthias Winkler, Steuerberater und Geschäftsführer bei der Regensburger Steuerberatungsgesellschaft WW+KN, aus seiner Beratungspraxis. Eine Rolle dabei spielen meist die Ausnutzung der schenkungsteuerlichen Freibeträge alle zehn Jahre oder die Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs bei einer Immobilienübertragung auf die nächste Generation. Daneben stellt auch die Bewertung eine entscheidende Grundlage zur Optimierung der Erbschaft- und Schenkungsteuer dar.

Im Grundsatz sieht das Bewertungsgesetz (BewG) drei Möglichkeiten vor, wie Immobilien für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke bewertet werden können:

• Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren kommt in der Regel bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen zur Anwendung, wenn ausreichend Vergleichswerte in örtlicher Nähe verfügbar sind. Die tatsächlich realisierten Verkaufspreise anderer Immobilien werden dabei auf Anfrage vom Gutachterausschuss mitgeteilt. Zum Vergleich herangezogen werden dabei gewöhnlich Baujahr, Adresse oder Wohnfläche. Meist liegt der Vergleichswert dem Verkehrswert der Immobilie am nächsten.
• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird in der Regel für vermietete Immobilien oder gemischt genutzte Grundstücke herangezogen. Dabei werden der Bodenwert und die künftigen Einnahmen aus der Vermietung zu einem Ertragswert addiert. Der so ermittelte Wert reduziert sich noch um Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung. Der Ertragswert liegt in vielen Fällen etwas niedriger als der Verkehrswert.
• Sachwertverfahren: Kann der Wert einer Immobilie weder durch Vergleichs- noch durch Ertragswertverfahren ermittelt werden, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Hierbei werden Boden- und Gebäudesachwert addiert. Der Gebäudesachwert errechnet sich aus der Grundfläche der Immobilie multipliziert mit den Normalherstellungskosten. Davon wird noch die Alterswertminderung abgesetzt und es erfolgt eine Multiplikation mit dem sogenannten Sachwertfaktor. Der Sachwertfaktor kann dabei oft zu Überbewertungen führen.

In der Praxis ergeben Vergleichs- und Sachwertverfahren oftmals die höchsten und das Ertragswertverfahren die niedrigsten Wertansätze. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist zudem häufig problematisch, da sich Immobilien meist nur sehr schwer „vergleichen“ lassen. Individuelle Besonderheiten wie zum Beispiel Ölheizung statt Wärmepumpe lassen sich bei den vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichswerten praktisch nicht ermitteln. Das Sachwertverfahren war in der Vergangenheit oftmals günstig. Zuletzt hat sich jedoch durch die Veröffentlichung von Sachwertfaktoren durch die Gutachterausschüsse  eine erhebliche Verschlechterung eingestellt. In einer Reihe von Fällen sind mittlerweile sogar Überbewertungen festzustellen.

„Um steuerliche Überbewertungen von Immobilien zu vermeiden, eröffnet Paragraph 198 Bewertungsgesetz dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen tatsächlich niedrigeren Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen“, erläutert WW+KN-Experte Winkler. Ein solches Sachverständigengutachten ist insbesondere dann empfehlenswert, wenn die Immobilie über wertmindernde Besonderheiten verfügt, wie beispielsweise die unmittelbare Lage an einer Bahnstrecke oder Gebäudeschäden. Das Sachverständigengutachten muss aber, um vom Finanzamt anerkannt zu werden, hohen Standards entsprechen.

Vor einer Immobilienschenkung sollte dementsprechend, neben der Ausnutzung der Schenkungsteuerfreibeträge oder der Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs, auch die voraussichtliche Bewertung geklärt werden, um hier nicht später unliebsame Überraschungen erleben zu müssen. In Übergabeverträgen kann dabei als „Notnagel“ noch ein Widerrufsvorbehalt zugunsten des Schenkers beim ungeplant hohen Anfall von Schenkungsteuer vorgesehen werden. In einem solchen Fall kann der Schenker durch einen Widerruf die Schenkung aufheben, womit die Schenkungsteuer rückwirkend wieder entfällt.